京沪深步入存量房时代 热点城市或面临量价回调

　　中国指数研究院4日在上海发布的《中国房地产市场2016总结与2017趋势展望》显示，由于一线城市土地资源稀缺，新房供应日趋减少。大量购房需求已转向二手房市场，存量房交易量不断扩容。未来二手房成交主导市场的趋势将不断强化。

　　数据显示，北京、上海和深圳等热点城市存量房交易数量远远超越新房。2016年1至11月，北京市二手房销售套数是新房的4.8倍，上海和深圳二手房与新房销售套数比分别为3.3和2.4倍。

　　房天下董事长莫天全在“2017首届中国房地产大数据年会”上表示，新房时代与存量房时代由于参与主体不同，市场运行机制有着根本性的差别。“在存量房时代，供应主体和需求主体都是个人，市场是典型的C2C格局。房屋的高总价促使市场形成了典型的‘先卖后买的升级置换’链条，即‘以小换大，以老换新’。未来一线城市新房市场郊区化与高端化并存，刚需与部分首改客户则被挤压至二手房市场。”

　　从全国来看，2016年房地产政策环境由松趋紧，因城施策严控市场风险。报告显示，2016年中国楼市全年成交规模创历史新高，但城市分化态势延续。国庆节前后，各地政府密集出台调控政策，四季度市场走势渐趋平稳。

　　中国指数研究院常务副院长黄瑜称，热点城市房价涨幅显著，调控收紧后价格趋稳。受阶段性供求紧张及地价上涨影响，热点城市房价快速攀升，2016年1至11月，全国百城住宅价格累计上涨17.83%，较2015年全年扩大13.68个百分点，其中北京、上海等十大城市新建住宅价格累计上涨20.95%，二手房价格涨幅也处于高位。在四季度多城调控政策密集出台后，热点城市的新房及二手房价格涨幅均出现回落。

　　值得注意的是，2016年各类购房需求持续释放，房地产交易高位运行。50个重点城市商品住宅成交量同比增长超两成，绝对量创历史同期新高。从成交结构来看，核心一二线城市各层级产品总价提升显著，由于热点城市的改善需求积极释放，成交结构上移导致大户型成交占比提升。

　　报告显示，百亿级房企市场份额升至五成，行业整合加速。2016年品牌房企销售业绩再创新高，百亿房企扩容至131家，市场份额升至50%，其中恒大、万科及碧桂园销售额超过3000亿元。在良好销售业绩支持下，企业现金流充裕，拿地意愿强烈，进而导致一二线城市土地市场高热。2016年全国300个城市各类用地成交楼面价同比上涨38.7%，平均溢价率为43.13%，较2015年提高26.91个百分点。

　　黄瑜预测，2017年因城施策将在控风险与去库存基调下不断深化，热点城市面临量价回调，而三四线城市有望延续平稳走势。“2017年，一二线城市房地产市场将进入量价调整阶段，但不同城市仍存在不同的市场机会。二线过热城市房价空间被透支，‘量价回调’成大概率事件。位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市，房地产市场发展仍具备潜力。”

　　根据中国指数研究院“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，2017年全国房地产市场将呈现“销售量价回调，新开工小幅下降，投资低速增长”的特点。预计全年商品房销售降幅达12.8%至14.8%，其中一二线城市销售面积将呈现下降，二线城市降幅较为显著，三四线城市市场波动平缓。一二线城市销售回落，新开工意愿不足，而前期土地成交处于低位，将使全国新开工出现小幅下降，预计全年降幅在3%以内。