营改增后 物业管理公司需要关注哪些问题？

 　　营改增后，物业管理公司需要关注哪些问题呢?对此，笔者将做详细介绍。

　　物业费及水电费开具增值税专用发票要区别对待
　　物业管理公司租赁给其他人的情况下不能开具增值税专用发票，用于与公司经营有关的事项可以开具增值税专用发票。

　　物业公司代自来水公司等收取的费用需开具不同的发票
　　物业公司代收的水电费，应按销售货物适用税率开具增值税专用发票，自来水公司、供电局给物业公司可以开具增值税专用发票。

　　开发商从市政部门购买水电再转售给租户的，对于转售收入是按照销售水电所适用的17%税率计算增值税还是按照经营租赁服务所适用的11%税率计算增值税，目前尚未有明确的规定，需要进一步向税务机关核实。

　　营改增后，原账上应交税费那部分余额应如何做账务处理?后续收到的物业费需开具增值税专用发票，如何做账?如何计算当期应缴增值税?

　　原来每月按实际开具的营业税票据金额作为缴纳营业税依据(即，当月收到的全额物业费，含预收以后月份的物业费)，实际做账时，按权责发生制对每月收入进行确认并计提营业税金及附加，这样对于预收的物业费，应交税费等就会出现借方余额(预交)。

　　根据营业税暂行条例及实施细则，物业管理企业收到预收账款时不产生纳税义务，但因为收到预收款时全额开具了发票，故全额缴纳了营业税。原账上应交税费的借方余额可以比照《营业税改征增值税试点有关事项的规定》的规定申请原主管税务机关退还提前缴纳的营业税。如果收到主管税务机关退还的营业税，则借记“银行存款”贷记“应交税费———应缴营业税”;如果主管税务机关裁定不予退还，则逐期借记“营业税金及附加”贷记“应交税费———应交营业税”。

　　后续收到物业费全额开具增值税专用发票的，应当在收款时全额计算缴纳增值税，之后按照权责发生制分期确认营业收入。
　　收款时的账务处理如下：
　　借：银行存款(库存现金)
　　贷：应交税费———应交增值税

　　预收账款
　　注意明确物业管理费的收取方式和开票主体
　　根据目前许多商业地产开发商的通行做法，租赁合同中包含了物业管理服务内容，租户不再与物业管理公司另行签署物业服务合同，对于物业服务费的支付，通常有两种做法：一是租户向开发商支付物业管理费，由开发商开具发票;二是在租赁合同中明确开发商代物业管理公司收取物业管理费，由物业管理公司向租户开具发票。对于第一种模式，开发商既出租物业又提供物业管理服务，应从主业适用税率，按经营不动产租赁服务11%的税率缴纳增值税，增加了开发商的税务成本。相对而言，第二种模式更利于开发商的税务筹划，但因物业管理公司与租户无直接合同关系，物业管理公司向租户开具增值税专用发票存在一定的税务风险。

　　免租期可能被认定为视同销售
　　商铺租赁经营通常会约定一定期限的免租期，根据《营业税改征增值税试点实施办法》第十四(一)条：单位或者个体工商户向其他单位或者个体提供无偿服务视同销售。因此，免租期存在被认定为视同销售的风险。许多开发商在租赁合同中已不再使用“免租”字眼，改称“装修期”

　　物业公司小区停车费的处理
　　物业公司的小区停车费是按照其他生活服务业缴纳6%的增值税还是按照不动产租赁缴纳11%的增值税?若停车费按照不动产租赁交税，有可能申请简易征收吗?

　　根据财税[2016]36号文件附件1《营业税改征增值税试点实施办法》附：税目解释的规定，停车服务属于现代服务中的租赁服务，按不动产租赁服务缴纳增值税。增值税一般纳税人不动产租赁的适用税率为11%。

　　如果公司服务业连续12个月销售总额小于500万元，可以不登记为一般纳税人，并按照小规模纳税人计算缴纳增值税。根据国家税务总局关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告(国家税务总局2016年16号，以下简称16号公告)第四条规定，征收率为5%。

　　根据《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第(九)第1点和16号公告第三条第(一)点规定，一般纳税人出租的不动产是2016年4月30日之前取得的，可以选择简易办法，按征收率5%缴纳。