调控新政迫降疯狂楼市 理性回归需持久战
自4月11日以来，中央及相关部门对房地产市场频出重拳，政策对楼市的降温作用凸显，价格持续坚挺的楼市终于出现松动迹象，记者在北京、上海、广州、深圳等地调研时发现，二手房交易量普降三成以上，部分投资客高位抛售，买方市观望情绪浓厚，部分新上市楼盘出现打折，但多数地产商降价动力不足。专家表示，此次调控政策空前严厉，但考虑到通胀因素，开发商资金相对充裕，以及具体政策在执行环节仍有一定难度和弹性，房价理性回归仍期待调控持久战。
局地局部房价出现松动
随着新“国十条”出台，个人二套、三套房贷收紧，疯涨的楼市在严厉调控中终于止步，成交量萎缩，部分投资客抢在高位抛售，二手房价格明显松动，远郊楼盘和商住楼盘为主的开发商开始降价出货。
来自中国指数研究院的一周监测数据显示，在其跟踪的35个主要城市中，有21个城市的商品房成交面积环比下跌，其中杭州跌幅最大达73%；四个一线城市的成交量也是全面下跌，深圳下跌64%、北京下跌45%、上海下跌38%、广州下跌2%。中国指数研究院分析师表示，楼市新政对房价过快上涨城市作用明显，投资性需求得到有效抑制，随着政策进一步落实，楼市将进入较长的观望期。
新政出台后变化最大的是二手房市场，投资者“放盘”意愿增强而“接盘”意愿减弱。北京房地产交易管理网的网签数据显示，新政后第一周(4月19日-4月25日)，北京市新房和二手房成交量迅速跌落，二手住宅成交6823套，环比日均下滑31%。
来自中原地产的统计显示，比较新政出台前、后一周的数据，中原地产在北京、上海、广州、深圳、天津5个城市的二手房挂牌量均快速增加，增幅分别达到49%、33%、24%、和20%；购房者则普遍预期市场转入调整，所以并不急于买进，北京、上海、深圳三地新增客源量显著下降，降幅分别达到80%、40%和80%。
中原地产研究中心经理瞿安新说，从价格来看，各城市不同区域二手房源均有不同幅度的议价空间，北京通州、望京等板块挂牌价格出现明显下降，幅度甚至超过10%。由于各方估计房价不会再度上涨，因此购房者普遍采取观望策略，预计随后1个月内，供求分歧将逐步拉大，成交持续低迷，二手房价格亦会出现明显下调，调整幅度可能会达到20%左右。
受二手房带动，位于郊区的楼盘开始下调价格。北京通州是新政出台前新盘频出且价格上涨较快的地区之一，但新政出台后通州的高价盘出现降价趋势，部分开发商推出五万元抵15万元，一次性付款9.6折，付全款每平方米降4000元等优惠，燕郊各楼盘也出现了价格跳水的现象，上海长宁、松江等区域部分搂盘均价下跌1000元/平方米至2000元/平方米。
部分开发商力挺房价观望等待
从商品住宅成交情况来看，尽管成交量普遍下挫，但成交均价并未明显松动。一些城市的房价反而出现上涨。佑威房地产研究中心提供的数据显示，上周上海商品住宅成交面积17.3万平方米，环比下跌50%，但成交均价高达26096元/平方米、环比上涨11%，成交均价创下历史新高。上海中原地产研究咨询部高级经理马冀认为，新“国十条”主要针对投资购房、抑制大规模短线“炒房”行为，因此目前对开发商影响较小。瞿安新说：“与2008年的一手房带动二手房降价不同，本次调整将可望由二手房带动一手房价格下跌，经历了2009年的热销，多数开发商资金相对充裕，降价动力不足。”
佑威房地产研究中心副主任陆麒麟指出，新政密集出台，直接打压需求，但恐怕对普通住宅市场影响更大，“上周上海均价低于两万元的中低端楼盘成交量仅为七万平方米，环比大跌60%；而单价五万元以上的高端楼盘成交量反而环比增加5%，因此推高了一周均价。可见资金有限、只能投身中低端市场的低端投资者乃至刚性需求对政策更为敏感。”
在北京，大部分新开楼盘也没下调房价。据北京中原地产统计，5月北 京 商 品 房 开 盘 均 价 预 期 可 达28520元/平方米，比4月以来开盘均价上涨35%。“开发商不差钱，实行大幅优惠的少。”北京中原三级市场研究部总监张大伟告诉记者，目前大部分开发商依然坚持高价开盘。SO H O中国董事长潘石屹也认为，一些开发商特别是上市房企去年的住房销量大增，短期内还是会硬挺着不降价。
中联地产彩田村分行客户经理朱勇勇告诉记者：“3月开始，到4月上旬，深圳房市一度走热，随着新政出台，越来越多的买家可能会抱有观望心态，而卖家也不会轻易松价，楼市新一轮的观望潮可能来临。”
广州21日举行的房地产形势分析会上，业界人士无法就后市房价是否会跌、下跌幅度多大并未达成较为一致的判断，都表示还需要观察。各大开发商反馈称，目前成交仍保持稳定，高价楼盘的成交也没有大幅下滑，因此暂时按兵不动，还没有准备降价。
值得一提的是，新政的影响已传导到土地市场。上周，土地市场交易出现一定程度波动。虽然各地的供地计划已经纷纷出台，但是具体细则尚未明确，导致推出总量延续低迷状态。中国指数研究院数据信息中心监测显示，上周监测的20个重点城市共推出土地52宗，环比减少17%；推出土地面积236.6万平方米，环比减少48%。其中，住宅用地共推出18宗，环比减少22%；推出面积72万平方米，环比减少68%。新政在很大程度上对开发商的拿地信心产生影响，特别是住宅用地，上周住宅用地仅成交3宗，环比减少67%；成交面积2.8万平方米，环比减少93%。
价格回归期待调控持久战
“这次出台的政策从调控不合理需求入手，对一些城市炒房成风的市场现状，针对性很强，实现了房市调控的软着陆。”中国房地产协会副会长朱中一分析道。业内人士普遍认为，房地产行业能否结束2007年以来的剧烈波动，真正走上健康平稳的发展轨道，还有待事实验证，房市价格回归仍期待调控持久战。
瞿安新说，新政肯定会使成交量急剧萎缩，但量跌不一定还能带动价格下调，因为和以往的调控一样，开发商会尽力持盘观望，以供应量萎缩来“支撑”政策消化期的房价。此外，一线城市的需求较为充足，在价格出现一定调整后，将会有刚性需求和改善性需求跟进，成交即会恢复。
中欧国际工商学院首席经济学家许小年认为，高房价的根本原因是供需失衡，失衡下的价格走势由预期支配，对预期影响最大的短期因素是货币供应，长期因素则是土地供应。新政对市场的冲击主要是心理上的，在房价可能走低的猜想中，人们从抢购转向毁约或推迟购买，房价于是停止上涨。新“国十条”只字未提土地供应和货币供应，只要“18亿亩”土地红线不动，只要货币政策继续松宽，通胀预期就会迫使人们购买实物资产防止存款贬值。另一方面，开发商预见到需求不会发生根本性转变，资金链条也没有吃紧，纷纷采取“看看再说”的观望态度，这不仅减少了当期市场供给，为房价提供了另一有力的支持，而且减少了当期开发量，为未来的供应短缺带来的高房价埋下伏笔。
内蒙古居然房地产开发(集团)有限公司总经理卓庆忠说，本次出台的政策，会产生效果，但能有多大 ， 不 好 说 。 因 为 目 前 有 钱 人 很多，如果房价上涨的中长期预期不调整，他们还会投资买房，不需要贷款也可以，更别说调高付款比例了，新政可能一定程度的误伤普通老百姓的刚性需求和改善性需求。至于几套房的问题，市场上可变通的办法很多，在各地之间信息尚未联 网 的 现 有 条 件 下 ， 核 定 存 在 困难。金地集团(600383,股吧)管理层表示，房地产市场仍将保持向上发展，目前信贷资金依然充足，在通货膨胀的预期下，流向房地产的资金依然很多。
此外，调控效果何时显现、能否持续，关键看执行的情况。业内人士提出，需尽快出台配套的细化政策，对一些概念也需要予以明确，以增强政策的可操作性。如“商品住房价格过高、价格上涨过快、供应紧张的地区”，应该提出具体的评判标准，否则政策执行起来将大打折扣。
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