调控新政出台导致供应剧增 住宅价格或下跌

　　建设部政策研究所副主任秦虹关于“下半年整个房地产市场的供需格局将彻底逆转”的表态,以及中房集团发布的 “5月份预计有80个新盘上市”的报告,似乎都在暗示房价拐点将到来。

　　今年的房地产市场真的会出现大逆转吗？各家地产商将作何打算？《每日经济新闻》（以下简称NBD）邀请万科(000002,股吧)董事会秘书谭华杰、保利地产(600048,股吧)相关负责人、复旦大学经济学院教授尹伯成、搜房网副总编陈筱岚做客本报,请他们谈谈未来的趋势。

　　话题1:楼市会否出现“百日巨变”？

　　NBD:下半年的市场供应是否会出现高峰？大量供应和调控政策一起,会不会导致楼市严重供大于求,进而上演新“百日巨变”？

　　陈筱岚:据我们统计,北京5月预计有40多个项目开盘,和4月份差距不大,但随着政府对预售的监控加大,开发商拿预售证的意愿会大大降低,开盘的速度和力度会减弱。

　　尹伯成:上海楼市形势急剧逆转。一是新增供应集中放量。如调控新政出台的第一周,即4月18日~24日,上海楼市新增供应近60万平方米,达今年来单周最大量。这主要是因为市场预期不乐观,开发商希望赶上商品房市场高位运行的末班车,于是集中开盘。同时由于投资客纷纷看空市场积极抛售,加大了供应量。二是购房人不再抢购,转为观望,导致成交量大幅下滑。4月18日~24日这一周商品房成交仅27.1万平方米,比上一周下降43.6%。楼市从此前的供应不足变为供过于求。

　　谭华杰:中国各地发展和市场千差万别。市场的诸多参与者,思维模式和判断看法各不相同,所有主体的行为都将对市场产生或多或少的影响。行业能否结束自2007年以来的剧烈波动,真正走上健康平稳的发展轨道,还有待事实的验证。

　　话题2:哪些开发商将率先降价？

　　NBD:您觉得哪一类开发商、哪一类产品会率先降价？降价的时点会发生在什么时间？

　　陈筱岚:新政出台后,资金链比较薄弱或项目体量较大的开发商或将率先降价。4月17日的新政出台后一周内,搜房网新盘数据监控中心对北京朝阳、通州、房山、丰台、大兴等热门区域185个项目进行了监测,监测结果显示仅有6个项目出现价格下调,大部分项目维持原价甚至出现价格上涨。价格出现松动的项目主要是资金出现问题或后期销售压力较大的项目。

　　对于降价的时间点,个人觉得很难准确把握,只能说在政府不断加大调控力度情况下,房价下半年面临较大下行压力。开发商在2009年和2010年初的销售火爆行情中已补充了大量资金,对新政具有较强抵抗能力,降价与否与政府、开发商、购房者之间的博弈心态有一定关联。

　　尹伯成:资金紧张的开发商,对市场趋势估计准确的开发商会率先降价,以得到市场。但降价是个逐步的过程,可能不会在5月份,而是在下半年。

　　保利地产:保利地产2010年的任务目标不变。在销售策略上一定是随行就市,顺应市场的。我们会比较项目在市场上的优劣势和竞争力以及市场的上行空间来确定项目销售。

　　在具体的项目定价方式上,公司总是在综合平衡项目价格、利润与销售速度的基础上,对项目规划布局、产品构成、楼层高度、户型比例、面积设置、单位朝向、装修格调和用材品质等具体因素进行全面的权衡分析,实现项目客观、合理的定价。

　　话题3:房产公司将怎样应对？

　　NBD:面对可能出现的供大于求,地产公司会采取哪些策略？今年还会否出手土地市场？开工量和施工进度是否会减少和拖缓？

　　尹伯成:开发商拿地的积极性一定会大大下降,天价拍地情况会大大减少,但并不一定会压缩开工和施工量。国家会加大检查,解决开工时间的问题,地方政府如果贯彻实施中央政策,也会积极要求开发商准时完成施工进度。

　　谭华杰:万科一直遵循“不囤地、不捂盘、不当地王”的基本策略,公司致力于通过快速周转获取公平回报,而不以坐等土地升值。公司持有的土地资源,一直稳定在未来两到三年开发量的水平上。

　　2009年万科投资保持充分谨慎,在部分房价、地价上涨较快的城市,万科坚持“宁可错过,决不拿错”的原则,规避了竞争过于激烈的地块,新增项目大多位于房价上涨较少、自住需求占主导地位的二三线城市。目前公司经营非常稳健,资金状况也非常健康,足以应对市场变化的各种可能。

　　保利地产:这次调控将会推动产业整合,给公司带来发展机遇,但对今年经营计划将产生一定的影响,所以我们既要坚信房地产中长期看好,坚定做强企业,又要顺应形势主动应对,既要适度控制投资防范风险又要把握机遇确保发展。

　　话题4:2011年楼价会否狂飙？

　　NBD:如果开发商普遍出现压缩开工的情况,会不会再演2009年供应稀少的那一幕,导致2011年楼价狂飙？

　　保利地产:这次调控将对市场产生较大影响,将抑制部分需求,改变市场预期,房价上涨的趋势将得到有效控制。但本轮调控不会出现2008年那样的大跌。上一轮大跌是在金融危机席卷全球、宏观经济下行的情况下进行的调控,政府不出手调控房价也会下行。而这一次经济处于上行阶段,经济向好、城镇化加快提供了强劲的需求,而且开发商资金较2008年宽裕,没有抛售的压力。由于经济总体向好,这次调控的周期预料也会比2008年长。

　　尹伯成:房价的上涨,从来都不是单纯由市场供需所决定的,而是由投资性需求拉动,消费性需求被迫入市。如果2011年投资需求不入市,那么房价上涨的可能性极小。

　　陈筱岚:个人认为,开发商普遍压缩开工将对2011年楼市健康稳定发展产生不利影响,但不会造成2011年楼价狂飙。在政府如此大的调控决心下,后期监控力度会越来越大。对于压缩开工等情况,政府会出台更严格的惩罚措施,目前全国各地多宗地王被收回就为开发商敲响了警钟。